深中通道通车 30分钟深圳到中山 专家：中山住宅短期大涨可能性不大 应更关注经济机会

　　珠江倒“V”字形的入海口，将珠江口分隔为东西两岸。不过，珠江口东岸与西岸经济发展不平衡，“东强西弱”的局面制约着粤港澳大湾区的发展。

　　如今，肩负着连接珠江口两岸城市群重任的深中通道在2024年6月30日通车，成为环珠江口100公里“黄金内湾”A字形交通网络骨架的关键一横，届时从深圳到中山的车程将由原来的2小时大幅缩减至30分钟以内。

　　毫无疑问的是，深中通道的开通最为直接利好的就是深圳和中山这两座城市，那这一“超级接口”会给哪些产业带来影响?

　　中山楼市起伏

　　其实，深中通道对于中山的影响最早在2015年以房价飙涨的形式显现出来。

　　2015年，广东省深圳至中山跨江通道可行性研究报告获国家发展改革委批复同意。当年12月25日，深中通道深圳机场互通立交先行工程动工建设。2016年12月28日深中通道西人工岛先行工程开工，深中通道正式开建。

　　在上述背景下，以二手住宅成交均价为例，乐有家研究中心数据显示，2015年11月，深中通道开建的消息传出，中山房价一路攀升，到2017年将近翻倍，2018年破万元。

　　在一手住宅成交均价方面，2016-2018年是中山一手住宅成交均价大幅上涨的3年，而在之后的近2年内，中山一手住宅成交均价虽有一定上涨，但涨幅较小。2020年，中山一手住宅成交均价1.41万元/平，环比上涨0.71%，彼时全年除个别月份因成交结构导致价格异常外，整体价格稳定。

　　图源：乐有家研究中心

　　中山房价的上涨，离不开深圳客的带动。乐有家研究中心指出，2016年开始，受深中通道等因素影响，外地客涌入中山，成为中山购房主力军，2016年深圳购房客占比五成，而本地客中山仅为20%。2017年中山推出限购政策，外地客退潮，本地客占比为51%，而深圳客仍然占2成。2018年中山外地购房热明显消退，本地购房客占比77%，2019年更是涨至83%。从外地客所在的城市分布来看，外地购房地最多的是深圳，其次是珠海、广州、佛山等地理位置上毗邻的地区。

　　图源：乐有家研究中心

　　不过，随着近两年房地产大盘的调整，中山房价也有所下降。安居客数据显示，中山二手房房价从2021年10月就呈现出下降的趋势，2024年4月，中山二手房均价为9347元/平。

　　中山近3年二手房均价走势图，截图自安居客网站

　　《华夏时报》记者在6月22日走访中山楼市期间，发现不少二手楼盘的价格较前两年有所下降，价格回到2016、2017年的时候。以中山市港口镇保利国际广场楼盘为例，目前该楼盘有120平的3房房源挂盘价为103万元，单价为8583元/平。中山房产中介李桦(化名)向记者表示，“这只是挂牌价格，要是看上了，可以再和业主谈价格，应该还能再降一点。”与之对比的是，乐有家研究中心数据显示，2023年2月，港口镇保利国际广场的成交均价为1.05万元/平。

　　中山市港口镇楼市，梁宝欣/摄

　　据了解，港口镇位于中山北部，而据记者6月22日实测，从深中通道的西岸出口马鞍岛开车至港口镇镇中心需要50分钟。那50分钟车程之外的马鞍岛房价又是如何?

　　马鞍岛是中山翠亨新区的起步区，也是珠江西岸连接深中通道的桥头堡。根据中山翠亨新区政府官网描述，中山翠亨新区成立于2013年，位于中山东部临海区域，包括中山市南朗街道、横门岛及周边海域，总规划面积226平方公里，其中起步区(马鞍岛)规划陆域面积35平方公里。

　　图源：中山翠亨新区官网

　　万科中天西湾汇是马鞍岛上第一个楼盘，也是中山第一个均价达到3万元/平的项目，其在2019年11月开盘，2020年12月住宅售罄，主推76-88平的复式三四房。

　　中山某房产中介曾向记者透露，西湾汇开盘时的价格每平在3.5万元到3.9万元之间。而从贝壳找房APP上来看，万科中天西湾汇2024年5月的挂牌均价为3.06万元/平，目前共有50套在售房源，不过其中有一套房源挂牌价仅为1.92万元/平。

　　值得一提的是，如今马鞍岛上的在售新房价格在1.75—2.4万元/平之间，相比之前价格回调了不少。另外，记者在6月22日调研马鞍岛楼市的时候，发现岛上有公寓项目打出了“总价45万起，抢入马鞍岛旗舰大盘”的口号。

　　马鞍岛某公寓楼盘广告标语，梁宝欣/摄

　　不仅仅是马鞍岛，目前中山整体新房价格也有所下降。安居客数据显示，2024年4月，中山新房均价为12504元/平，相比于2021年7月14470元/平有所下调。

　　另外，据中山中原统计数据，中山6月17日到6月23日住宅网签507套，环比上涨约50%，同比上涨约6.5%。

　　6月22日中山马鞍岛某楼盘项目营销中心，梁宝欣/摄

　　进一步兑现当年规划带来的涨幅

　　从起到落，中山的楼盘本身没有变化，变化的是市场环境和购房者的心态。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在接受《华夏时报》记者采访时表示，自2015年深中通道规划以来，中山房价已经历了两波显著上涨。但随着市场整体的调整和宏观经济的影响，目前中山房价有一定的回调，泡沫逐步出清。

　　“我认为深中通道的开通是进一步兑现当年规划带来的涨幅，在现状的基础之上继续夯实房价、促进中山房地产市场平稳发展，但考虑到大环境的影响，中山住宅价格短期内再次大涨的可能性不大。”吴睿说道。

　　深中通道在6月30日下午3时通车试运营，从深圳到中山的车程将由原来的2小时大幅缩减至30分钟以内。另外，深中跨市公交也在6月30日下午3点同步开通。

　　在吴睿看来，深中通道的开通是粤港澳大湾区发展的重要里程碑，它不仅缩短了深圳与中山之间的交通时间，更加强了区域间的经济联系和产业协同。深圳作为全国重要的经济中心和科技创新城市，拥有强大的创新能力和高新技术产业;而中山则以制造业为基础，具有较低的生产成本和丰富的空间资源。两座城市通过深中通道的连接，可以实现优势互补，推动区域经济一体化发展。

　　马鞍岛某楼盘对中山翠亨新区未来产业发展的描述示意图，梁宝欣/摄

　　据翠亨新区微信公众号，近年来，已有中广核、江波龙、新益昌、华润燃气等超过30家带有深圳“基因”的行业领军企业先后落子翠亨新区。2023年，深圳、中山两市在深圳宝安九围国际总部区首次召开联合招商大会，宣布在翠亨新区、火炬开发区建设珠三角首个跨珠江口经济合作区——深中经济合作区，探索“深圳总部+中山基地”“深圳链主+中山配套”“深圳研发+中山转化”的产业联动新模式。

　　另外，在对深圳楼市影响方面，吴睿表示，深中通道的通车对深圳楼市的影响十分有限。

　　“深圳住房供需矛盾一直较为紧张，尤其是临近深中通道的宝安区，人口占比在深圳十区(不含深汕)内最高，居住需求缺口庞大。随着深中通道的开通，会有小部分对价格敏感度高的人群分流至中山置业，但深圳更加完善的城市配套、资源可能也会对周边人口造成虹吸效应，因此总体上深圳的住房供需关系不会改变。”吴睿说。

　　抓住机会发展经济

　　“深中通道，有些人谈房价，但是我觉得更多人现在可能不是关注房价，而是关注经济机会，关注两地其他方面的互动。我觉得(深圳、中山)两地发展阶段的不同，就是机会。两地都有机会，这不只是中山借助深圳发展，深圳其实也会利用中山的优势来发展自己。”国家高端智库CDI研究员宋丁向记者表示。

　　在宋丁看来，如果讲优势，深圳已经是大湾区的中心地带，所以它会明显对中山会产生拉动，但是中山也也有它的优势，相对来讲中山是洼地效应，在人力和土地成本等方面的运作，相对来讲是它的优势，就可以利用一些新的投资进来发展经济，所以各有各的优势、好处。

　　2023年，中山的GDP仅为3850亿元，排名降至珠三角倒数第二，全省第九。而同时期深圳的GDP为34606.40亿元，是中山GDP的9倍。

　　吴睿指出，深中通道的开通最直观的就是降低了深圳、中山之间产业互融的成本，打破交通壁垒，促进两地人才、资金、技术的流动，推动产业升级和转型，中山为深圳的技术、高新产业提供生产空间、政策利好，深圳也为中山带来技术改革、产业升级。而产业的提升也会对城市的经济总量、居民收入水平及人均可支配收入产生正面影响，增加中山商业地产的需求。同时，深中通道的开通会给珠江东西岸出行带来便利，增加两岸的旅游需求，也会促进两地商业地产的多元化发展。

　　“中山可以依托原有的装备制造、灯饰、白色家电等产业基础，发展高端制造业和现代服务业，加快中山构建现代化产业体系;深圳的企业则可以通过外迁产能来缓解土地资源压力，尤其是像宝安、南山，将更明显的借助深中通道带来的机遇，进一步强化其在科技创新、总部经济和高新技术产业的领先地位，扩大作为大湾区发展核心引擎的辐射范围，促进与中山乃至其他大湾区城市间的产业合作，推动粤港澳大湾区的高质量发展。”吴睿说。